Guerre en Ukraine : quel impact sur le marché immobilier français ?

Déclenchée par Vladimir Poutine le 24 février dernier, l’invasion militaire russe en Ukraine vient bouleverser un peu plus l’économie européenne. L’instabilité géopolitique, les difficultés d’approvisionnement en matières premières et la flambée des prix de celles-ci créent de nouvelles incertitudes dans un contexte déjà marqué par la reprise de l’inflation (+3,6% en France entre février 2021 et février 2022, selon l’Insee). Si la Banque Centrale Européenne (BCE) estimait encore début février que la poussée inflationniste actuelle n’était que temporaire, elle a depuis revu ses prévisions.

Mi-mars, elle a même annoncé un durcissement de ses mesures de soutien à l’économie mises en place depuis le début de la crise du Covid. Bien qu’elle ait choisi de ne pas remonter ses taux directeurs pour l’instant, elle a opté pour l’arrêt de son programme de rachats d’obligations au troisième trimestre. D’ici septembre, les achats réalisés dans le cadre du Programme d’achats d’urgence face à la pandémie (PEPP) seront donc stoppés nets. Ce coup de pression sur les marchés obligataires, associé aux inquiétudes économiques, pourrait pousser les banques à augmenter plus vite que prévu les taux d’intérêts des crédits immobiliers. Selon le courtier Empruntis, le taux moyen sur vingt ans est d’ailleurs déjà passé de 1% à 1,3% depuis janvier. “Les taux restent historiquement bas”, relativisent les experts scientifiques de Meilleurs Agents.

Cependant, une remontée de seulement 0,1 point sur un prêt de vingt ans entraîne mécaniquement une baisse de 1% du pouvoir d’achat immobilier des Français. Concrètement, si vous pouviez vous offrir un logement de 100 m2 avec un taux d’emprunt à 1%, il faudra vous contenter de 97 m2 avec un taux à 1,3%. Pas de quoi paniquer, estime Barbara Castillo-Rico, qui rappelle que “l’inflation reste un moment intéressant pour acheter”. En effet, aussi longtemps que le taux de crédit demeurera largement inférieur au taux d’inflation à long terme, les signaux resteront au vert pour les candidats à la propriété. 

Source: Meilleurs Agents

« La guerre n’est pas une aventure, la guerre est une maladie. »

Antoine de Saint-Exupéry

Des projets d’achat immobilier différés :
Henry Buzy-Cazaux ne partage pas cet optimisme. Dans l’immobilier ancien, le conflit ukrainien va produire des conséquences sur le nombre de ventes davantage que sur les prix, selon le président de l’Institut du management des services immobiliers (Imsi). « Les images des morts et des blessés mais aussi des immeubles mis à bas sont choquantes. La guerre a fait plonger le moral des Français dans les chaussettes. Le risque géopolitique est vu comme non maîtrisable, contrairement au risque sanitaire, d’autant que Vladimir Poutine brandit la menace nucléaire », constate Henry Buzy-Cazaux, qui a signé une tribune sur le site de Capital.

Perte de confiance :
À en croire notre interlocuteur, des personnes à la recherche d’un bien à acheter disent aux agents immobiliers : « ‘‘Avec tout ce qui se passe, on va attendre un peu.’’ » De nombreux ménages ne renoncent pas totalement à leur projet mais le diffèrent, voyant que « l’horizon pour la paix n’est pas dégagé et que l’inflation est galopante ». « Le marché immobilier repose sur la confiance des ménages. La crise peut aboutir à des reports de projets », confirme Thomas Lefebvre.

Le nombre de ventes et de locations risque de ralentir. Henry Buzy-Cazaux s’attend à un ralentissement particulier concernant les biens de prestige et de luxe ainsi que les immeubles de bureaux, des « marchés où les Russes étaient présents », mais qui peuvent de surcroît souffrir des inquiétudes des personnes riches de nationalité française « hypersensibles au risque géopolitique ».

Plusieurs acteurs de l’immobilier s’accordent sur cette conséquence à venir du conflit : l’augmentation des prix des biens neufs. « La crise ukrainienne a un impact sur les prix d’un certain nombre de matières premières, comme le pétrole, le gaz et d’autres produits, tels que par exemple le bois, dont nous sommes importateurs depuis la Russie notamment, et qui servent à la construction et à l’entretien des logements », rappelle Henry Buzy-Cazaux.


Possibilité de hausse des taux de crédit :
Les taux des emprunts souscrits pour financer les acquisitions vont-ils progresser ? La directrice des études et porte-parole de Vousfinancer, Sandrine Allonier, nous répond en employant le conditionnel : « Ça pourrait, en effet. »

Les niveaux des taux de crédit dépendent notamment des rendements exigés par les investisseurs en contrepartie de l’achat d’obligations souveraines, émises par l’Etat pour financer sa dette. D’après Sandrine Allonier, les rendements sont susceptibles de croître, en raison de l’incertitude : « Les taux avaient augmenté quand Marine Le Pen avait été qualifiée au second tour de l’élection présidentielle, en mai 2017. »


Bond des dépenses contraintes :

Tiré par l’inflation, le bond des dépenses contraintes des ménages va diminuer le montant des mensualités potentielles.

Pour l’heure, la guerre en Ukraine n’a pas engendré un durcissement des conditions d’emprunt. « Si les hausses de taux de crédit sont significatives en mars, elles sont en lien avec l’évolution des conditions de refinancement des banques, des taux d’emprunt d’Etat et de l’inflation », note Vousfinancer dans son communiqué.

D’après Sandrine Allonier, le conflit ne va pas provoquer une restriction de l’accès au crédit, comme en 2008 ou durant une partie de la crise sanitaire due à la pandémie de Covid-19.

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